Съседското право като институт на вещното право в България

Глава първа

УРЕДБА НА ИНСТИТУТА В РИМСКОТО ПРАВ

Нуждата от съседско право е почувствана още в римското право.
Показателно е, че много от свързаните с него идеи, правни фигури и практически
разрешения водят началото си именно от времената на римското право. Всъщност
редица от римскоправните образци по материята продължават и днес да са в сила,
получавайки подобаващо място сред всички модерни правни системи.

От времето на
римското право датира и опитът за обхващането на тази проблематика в една обща
материя, доколкото съседството, даващо основание за пораждането на различни
правоотношения, получава специалното наименование vicinitas.

Ето защо няма да е
пресилено да се каже, че първообразът на съседското право може да се види в
разрешенията и идеите, разработени от римското право. Началото е поставено със
Закона на Дванайсетте таблици (451–450г. пр. Хр.), където е отделено специално внимание на отношенията
между съседи. „Земеделец и градинар, римлянинът от епохата на Дванайсетте
таблици е загрижен за опазването на своята собственост от всякакви вреди,
идващи от странични лица и по-специално от страна на своите съседи“. Ето защо
педантично и в детайли древноримските юристи реагират на
практическите проблеми, които съжителството между съседи поражда, и внедряват
съответни формули за тяхното разрешаване. Всъщност някои от разрешенията в
областта на съседското право, които са в сила и днес (като например правилата
във връзка с оттока на водите), водят началото си именно от Дванайсетте
таблици. Така институтът добива своя позитивноправен облик и се оформя като
част от действащото право, претърпявайки и съответна еволюция в своето
развитие.

Освен конкретните чисто технически решения във връзка със съседските отношения римското право
успява да долови и основните принципи, върху които следва да почива уредбата на
тази материя. Става въпрос за принципи, които внасят характерните черти на
института и се проявяват като негова неотменна част дори при преминаването му в
гражданското право на модерното време.

Въпросните принципи не са формулирани изрично и не се срещат като прокламирани положения в
изворовите материали на римското право. Това е обяснимо предвид
обстоятелството, че те не са плод на едно целенасочено дирене и съзнателно
провеждана селекция. Наличието им обаче е факт, доколкото те пронизват
конкретните правила във връзка с уреждането на съседските отношения и им дават
общите насоки на тяхното проявление. Поради тази причина те могат да се
извлекат чрез анализа и обобщението на тези конкретни правила и чрез разгръщането
на техния общ правен смисъл. Ето защо при следването именно на подобен подход
може да се изведат следните четири принципа на съседското право, които римското
право съблюдава и които налага в своята непосредствена практическа реализация:

Първият принцип е, че римското съседско право е тясно свързано и почива върху ограничаване на правото на
собственост спрямо съседни недвижими имоти. Цялата философия на института е
изградена върху идеята, че целените чрез него резултати се постигат
благодарение въвеждането на някаква степен на ограничаване на собственическите
правомощия и недопускане на тяхното безконтролно и произволно упражняване. В
името на съобразяването на собственика с интересите на съседа той следва да се
ограничава при упражняването на своето право и да не разгръща пълния потенциал,
който то по принцип му предоставя. Що се касае до характера на ограниченията,
на които се подлага правото на собственост, най-общо казано те се проявят в две
насоки – едната, свързана
с търпенето на действията на съседа, т.е. на чуждото действие спрямо своя имот,
а другата, свързана с необходимостта собственикът да се въздържа от
извършването на определени действия спрямо своя имот. Пример за
ограничението от първия вид е правилото, според което на съседа се позволява да
влезе в чуждия имот, за да събере плодовете, паднали от неговото дърво, докато
пример за ограничение от втория вид е правилото, според което на собственика се
забранява да засажда ивица земеделска земя от своя имот, която се намира на
разстояние 2,5 стъпки от границата на съседния имот.

Вторият принцип на съседското
право, до който достига римското право, е, че ограниченията, отнасящи се до
правото на собственост, имат по принцип взаимен, т.е. двупосочен характер. В
каквато степен те засягат единия от съседните имоти, в същата степен засягат и
другия имот. Положение, при което правото на собственост върху единия имот да
е ограничено в определена насока, а съседният имот да не е засегнат от същото
ограничение, като правило не се допуска. Следването на отбелязаната взаимност е
обяснимо предвид стремежа регулацията във връзка със съседското право да
поддържа баланса в отношенията и да осигурява опазването в еднаква степен на
интересите и на двамата собственици на съседни недвижими имоти. Благодарение на
този принцип всеки от собствениците съседи се поставя в сходно положение в
сравнение с положението, в което се намира неговият съсед. Ето защо например
изискването да се оставя необработена ивица земеделска земя от 2,5 стъпки до
границата със съседа се отнася в еднаква степен и за двата съседни имота, а не
само за единия от тях. То е точно толкова валидно за единия съсед, колкото и за
другия.

Все пак с оглед фактическите обстоятелства около ограничението се срещат и изключения от този
принцип на взаимност. В случай че ограничението е от такова естество, че не
може да се отнася и до двата съседни имота, то бива в сила само за единия от
тях. Ето защо например не съществува взаимност във връзка с изискването
собственикът на по-горестоящ имот да не изменя чрез нарочни съоръжения
естествения отток на дъждовната вода към по-нискостоящия имот. Фактическото
положение между имотите изключва това изискване да се отнася до по-нискостоящия
имот и не го обвързва с него.

Третият принцип на римското съседско право е, че ограниченията на собствеността произтичат от обективното
действащо право – било то от закона на Дванадесетте таблици, било от преторското
право, било от императироските конституции, било от Дигестите. Тяхното
въвеждане не става по споразумение между частноправните субекти, а по волята на
легитимния тогавашен законодател. Това показва, че въпросът с тези ограничения
е от особена важност за обществото и опира до следването на единен модел на
правна уредба. Чрез нея се поддържа и единен модел на отношенията, регулирани
чрез тази правна уредба, и се осигурява еднаквост в начина, по който става
тяхното правно третиране. Благодарение въвеждането на ограниченията чрез
действащото право всички правни субекти се приучват към спазването на общи
правила във връзка със съседските си отношения и към уважаването на еднакъв
правов ред.

Четвъртият принцип на римското съседско право се отнася до ясното и отчетливо разграничение между
ограниченията, които произтичат от него, и ограниченията, които произтичат от
съществуващите поземлени сервитути. Това разграничение е особено характерно за
периода на класическото римско право (І–ІІІ в.), когато степента на развитие на правната техника и на
изкристализиране на правните понятия е най-голяма и най-напреднала. Чрез това
разграничение римското право съумява да покаже, че подходът за регулиране на
съседските отношения може да бъде различен, като в него участие може да вземат
както действащият законодател, така и самите правни субекти. Това дава
възможност да се постигнат максимално полезни резултати и да се адаптират
получаващите се разрешения както към това, което цели общият модел на търсено
въздействие, така и към това, което преследват отделните частноправни субекти.

Извън общите принципи на съседското право римското право установява редица разрешения в
практически план, които очертават съдържанието на института според тогавашното
ниво на правно развитие. В тия разрешения проличават проблемите на един бит,
основаващ съществуването си върху частната собственост спрямо недвижимите
имоти. Именно наличието на частна собственост върху имотите води до обособяване
на автономни сфери на индивидуално притежание, които, ако не бъдат омекотени
чрез ограниченията на собствеността, биха довели до непреодолими препятствия
пред използването на имотите и до затормозяване на съжителството между техните
собственици.

Какви по-конкретно са разрешенията на съседското право, установени от римското право?

Още от времето на Дванадесетте таблици било въведено правилото, че при обработката на
земеделската си земя собственикът следва да остави необработена ивица с
широчина от 2,5 стъпки до границата със съседния имот. Така заедно с
оставеното по същия начин отстояние откъм страната на съседа се образувала
полоса с широчина 5 стъпки, която служила като път за предвижване и като място
за обръщане на ралото при извършване на земеделска работа. Тези ивици земя
можели да се засаждат с дървета, но не можели да се придобиват по давност.

Древното римско право познавало и други изисквания за спазване на отстояния. Така например то
забранявало при изграждането на гранични огради да се преминава отвъд границата
на своя имот. Когато се изграждала стена пък, тя трябвало да бъде на 1 стъпка
от чуждия имот, а когато се строяла сграда, тя трябвало да бъде на 2 стъпки.
Могила, ров, яма отстояли от чуждия имот на разстояние в размер, равен на
размера на своята дълбочина. Маслинови и смокинови дървета следвало да се
засаждат от чуждите маслинови и смокинови дървета на разстояние 9 стъпки, а
всякакви други дървета – на разстояние от 5 стъпки от дърветата на съседа.

На следващо място собственикът на полски имот следвало да търпи надвисналите над неговия имот
клони от дървото на съседа, ако те били на височина повече от 15 стъпки. До
височина от 15 стъпки можел да иска само обрязване на клоните. В случай обаче,
че съседът откажел да изреже клоните до височина от 15 стъпки или
противодействал срещу това, собственикът на засегнатия имот можел да се обърне
към претора и да поиска последният да издаде разпореждане (интердикт), с което
да му се разреши самолично да отреже надвисващите над имота му клони на
височина до 15 стъпки. Това разпореждане се наричало interdictum de
arboribus caedendis. По друг начин се
постъпвало, ако дървото било надвиснало над здание. Тогава можело да се иска
неговото пълно премахване (D. 43, 27, 1). Римското право познавало и още една
хипотеза във връзка с надвисване на дърво. Става въпрос за случая, при който
дървото било наклонено от вятъра над съседния участък. За този случай се
предвиждало, че може да се иска премахване на дървото, тъй като според
тогавашните разбирания собственикът е нямал право да притежава дърво в подобен
вид (D. 43, 27, 2).

По отношение на падналите в чужд имот плодове се е предвиждало, че собственикът, в чийто имот
са паднали плодовете от дървото на съседа, трябвало да му позволи да влиза в
имота през ден (tertio quoque die), за да ги събира и отнася (D. 43, 28,
1). Така той не само нямал никакви права над тези плодове, но трябвало да търпи
известни ограничения във връзка с тях. В случай че противодействал на това
право, съседът можел да потърси защитата му от претора посредством издаването
на специален интердикт – interdictum de glande legenda. Ако обаче
плодовете били изядени от добитъка на съседа, на чийто имот са паднали,
собственикът на дървото не можел да има никакви претенции.

Съществували правила и във връзка с естествения отток на водите. Според тях собственикът на
по-горестоящ имот не следвало да изменя чрез нарочни съоръжения естествения отток
на дъждовната вода. Срещу такива съоръжения собственикът на по-нискостоящия
имот имал особен иск – acio aquae pluviae arcendae. Искът възникнал за случаите на наводняване
на по-нискостоящите имоти, предизвикано от изкуствени причини, но бил разширен
и по отношение на обратния случай – ако се стигнело до изкуствено лишаване от
вода на по-нискостоящия имот. Задължения във връзка с естествения отток на
водите имал и собственикът на по-нискостоящия имот. Той бил длъжен да търпи
естественото оттичане на водата от съседния имот в неговия.

Сред съществуващите правила, свързани със съседските отношения, римското право познавало и такива,
отнасящи се до постройки или дейности, извършвани в имота на съседа, от които
можело да произтече причиняването на вреда. Става въпрос за правила,
позволяващи да се противодейства срещу състояние на потенциална опасност,
идваща от съседен имот.

Така например, в случай че една постройка застрашавала да рухне (независимо дали по естествени
причини, или под въздействие на човека) и така да причини вреди на съседен
имот, собственикът на последния можел да предяви специален иск – actio damni
infecti. По-късно осигуряваната защита срещу подобна опасност била
облекчена и направена по-ефикасна чрез въвеждането на възможността да се иска
от претора да издаде на засегнатото лице специална преторска стипулация – cautio
damni infecti (обезпечение за нестанала щета). По същество това било искане
собственикът на имота, от който идвала опасността, да даде обещание, че ще възстанови
вредите, ако такива бъдат причинени. В случай че собственикът на постройката
откажел да даде обещанието за обезщетение, собственикът на застрашения имот
можел да поиска от претора да го въведе в чуждия имот, упълномощавайки го да
владее имота заедно с неговия собственик (т.нар. missio in possessionem ex
primo decreto). Практически по този начин преторът му осигурявал свободен
достъп до чуждия имот, за да може да контролира хода на работите и да оказва
въздействие върху съседа. Ако въпреки това собственикът на постройката не дадял
обещанието за обезщетение или в случай на рухване на постройката отказвал да
плати причинените вреди, собственикът на застрашения (засегнатия) имот можел да
поиска от претора чрез втори декрет (ex secundo decreto) да го въведе в
изключително владение на имота, което владение можело да доведе до придобиване
на имота по давност.

Друга хипотеза на защита срещу потенциална опасност, идваща от съседен имот, била тази при
започване в него на ново строителство. Средството, чрез което се предоставяла
защитата, било предизвестие при нова работа (operis novi nunciatio).
В този случай съседът, който се опасявал от понасянето на вреда вследствие
започнатата работа, можел да отправи покана за нейното преустановяване.
Поканата поначало била достатъчна за спиране на работата. Ако обаче поканеният
желаел да продължи работата, можел да се обърне към претора за разрешение да
продължи работата. При положение че продължавал работата по собствена
инициатива, този, който в началото искал спирането на работата, получавал от
претора специален интердикт за разрушаване на построеното (interdictum
demolitorium), с който строящият се задължавал да приведе всичко в първоначалното му състояние.

Прави впечатление, че и при двете форми на защита срещу потенциална опасност общата черта е, че
засегнатото лице самӝ трябва да се погрижи за интересите си, като предупреди
собственика, от чийто имот произтича опасността за нейното наличие. Другият
собственик „не е задължен да се грижи за чуждите интереси, но е задължен да ги
зачита колкото се може по-скоро, след като те му бъдат заявени“. Така реакцията
му може да бъде достатъчно навременна, за да се предотврати настъпването на
реална вреда.

Като част от защитата на недвижимата собственост при отношенията по съседство се приема и
искът за уреждане на границите – actio finium regundorum. Този иск е
пряко свързан с идеята да се осигури собствеността върху два съседни недвижими
имота, в случай че границата помежду им не е много ясна или при положение че са
възникнали неясноти и разногласия по повод разположението на граничните знаци
или при спор за принадлежността на определени участъци по границата. Съдията
следвало да изясни къде точно минава границата и с оглед това да реши спора.
Особеност при тази защита било, че съдията можел да определи границата сам,
като с властнически акт (adiudicatio) постанови придаване на части от
единия имот към другия или взаимно придаване на части между двата имота, за да
се постигне изправяне на границата. Римското право
създало множество и различни правила във връзка с уреждане на отношенията между
съседи. С течение на времето в него се развили и правила във връзка с т.нар. immissiones (емисии). Според тези правила никой не следвало да търпи идващи от съседен имот
дим, мирис, шум и други подобни, ако те излизали извън пределите на обичайното.